April 14, 2010
Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung in das Grundstück ist bei Veräußerung einer Grundschuld übertragbar, wenn der Gläubiger in die Sicherungsvereinbarung eintritt und das durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde erfolgt.
Beim Kauf und Übertrag einer durch eine Grundschuld gesicherten Forderung muss auch die Grundschuld mit übertragen werden, da die Grundschuld nicht akzessorisch ist und deshalb nicht automatisch mit der gesicherten Forderung auf den Erwerber übergeht.
Strittig war, ob die Zwangsvollstreckungsunterwerfung in das Grundstück auch übertragbar ist.
Der BGH hat nun mit Entscheidung vom 30. März 2010 (AZ. XI ZR 200/09) entschieden, dass die Übertragung derartiger Grundschulden samt der Vollstreckungsunterwerfungsklausel rechtswirksam ist. Allerdings wird die Vollstreckungsklausel nur auf den Erwerber umgeschrieben, wenn der Erwerber in die Sicherungsvereinbarung eingetreten ist und dies durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde erfolgte, § 727 Abs. 1 ZPO.
Für den Erwerber einer Grundschuld bedeutet dies, dass der Eintritt in die Sicherungsvereinbarung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde zu erfolgen hat. Andernfalls kann er die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld nicht ohne Urteil durchführen. Er muss dann also eine Klage gegen die Schuldner auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück erheben.
Noch nicht entschieden hat der BGH, wie die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung zu behandeln ist. Die Anforderungen dürften aber jedenfalls nicht hinter denjenigen zurückliegen, die der BGH nunmehr für die Zwangsvollstreckungsunterwerfung in das Grundstück aufgestellt hat, sofern die Abtretung des Schuldanerkenntnisses nebst Vollstreckungsunterwerfung überhaupt für wirksam gehalten wird.
Für die zukünftige Praxis sollte daher der Eintritt in die Sicherungsvereinbarung in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunde erfolgen.
Zu beachten ist, dass die Entscheidungsgründe des Urteils noch nicht veröffentlicht sind und sich nach der Veröffentlichung noch Präzisierungen ergeben können.
Wir werden Sie hierüber ggf. selbstverständlich informieren.
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